Как купить квартиру в ипотеку

С Петром Графом — о том, насколько доступна покупка квартиры в ипотеку и что нужно учитывать, собираясь это сделать.

Пётр Граф — эксперт по купле-продаже квартир, более 7-ми лет на рынке недвижимости. Владелец агентства недвижимости «Титул», среди клиентов — гипермаркеты «Лента», строительный холдинг «Адамант», завод «Hyundai», концерн «АГАТ», аптека «Первая помощь».

  • варианты финансирования покупки квартиры;
  • какие виды ипотеки существуют;
  • ипотека: страхи и мифы;
  • кому доступна ипотека;
  • когда банку интересно выдать ипотеку;
  • каким может быть размер первоначального взноса;
  • какая польза от риэлтора при покупке квартиры в ипотеку;
  • каковы отношения между застройщиком и банком;
  • какие сложности могут возникнуть во время выплаты ипотеки;
  • немного о парадоксах рынка покупки в ипотеку;
  • почему государство субсидирует ипотеку;
  • рассрочка от застройщика как альтернатива ипотеке;
  • если заемщик не выплачивает ипотеку…

Пётр Граф в Интернете
Пётр Граф ВКонтакте
Пётр Граф в Фейсбуке
Пётр Граф в YouTube
Пётр Граф в Инстаграм
#petr_graf

Смотрите подкаст на видео выше, на YouTube или слушайте аудио в подкасте.  Другие выпуски подкаста «Купить-продать квартиру» смотрите на YouTube или на сайте. Если вы любите аудио, слушайте подкаст «Ваш бизнес — это продажи!». Чтобы получать уведомления о новых видео про продажи, подпишитесь на мой YouTube-канал. Другие видео, подкасты, интервью и статьи по продажам смотрите на моем сайте.

Хотите выгодно купить или продать квартиру и не сделать ошибок? Свяжитесь с Петром Графом, назовите промо-код tetrasales и получите бесплатную 60-минутную консультацию!

Транскрибация выпуска:

Друзья, всем привет. Второй выпуск подкаста «Купить‑продать квартиру». В эфире говорим о том, как правильно купить или продать квартиру, не совершив при этом распространённых ошибок. Я Евгений Романенко, сайт TetraSales.ru и наш постоянный эксперт подкаста — Пётр Граф. Петя, приветствуем тебя.

Всем привет. Женя, приветствую.

Пётр Граф — специалист по купле‑продаже квартир. Более семи лет на рынке недвижимости. Владелец агентства недвижимости TITUL, среди клиентов — гипермаркеты «Лента», строительный холдинг «Адамант», завод Hyundai, концерн «АГАТ», аптека «Первая Помощь».

Петя, сегодня говорим с тобой, наверно, о важнейшем вопросе после принятия решения о покупке квартиры, за какие же «шиши» их покупать. И этих «шишов» есть два типа — собственные средства и заёмные средства (ипотеки, рассрочки, всё на свете).

Как по практике человек начинает подходить, мыслить в направлении решения этого вопроса?

Жень, на самом деле, прежде всего отталкиваются от своих возможностей, у кого какие есть возможности. Я бы добавил, что есть ещё третий вариант — продажа своего старого альтернативного жилья (дачи, квартиры, комнаты и т.д.).

Его тоже можно отнести к собственным средствам, поскольку это уже есть.

Да. Есть специфика сделки — нужно сначала это реализовать. Мы это тоже делаем, но это другой момент.

Как подходят?

Сначала подходят исходя из оценки своей ситуации, что у них есть на сегодняшний день. Допустим, у него нет ничего. В этом случае однозначно нужно прибегать к заёмным средствам (ипотекам, рассрочкам и т.д.). Если у человека (клиента) есть какая-то сумма на руках, он понимает, что хочет что-то купить, но ему не хватает, то заёмные средства здесь в этом случае тоже можно и нужно использовать. Открою секрет, на сегодняшний день 90% сделок происходят с использованием заёмных средств.

Предварил мой вопрос. Теперь мы понимаем, что 9 из 10 покупок совершаются с использованием заёмных средств. Если с собственными всё понятно — достал и расплатился, тут нечего обсуждать, то с заёмными средствами возникают самые‑самые разные вариации — рассрочки, ипотеки и т.д. Это гораздо более интересная область. Давай её препарируем, какие вообще бывают варианты использования заёмных средств. Начнём со страшного слова «ипотека».

Ипотека для многих страшное слово, а для многих спасительное слово — это решение жилищного (квартирного) вопроса. На сегодняшний день есть 3 вида ипотеки, два из которых предназначены для гражданского населения, а третий — для военнослужащих. Тему военной ипотеки сегодня мы разбирать не будем, потому что это отдельная тема. Возможно, если будет интересно, мы разберём её, потому что среди жителей нашего города есть львиная доля людей, состоящих на воинской службе. Кстати, до сих пор многие не знают о своих правах и возможностях военной ипотеки. Сейчас будем говорить о двух видах — о классической ипотеке, которая идёт на вторичное жильё, на готовые квартиры, и ипотеке с государственной поддержкой — ипотеке, которая выдаётся на квартиры в ещё строящихся домах.

В чём их принципиальная разница, я так сразу что‑то не улавливаю.

Принципиальная разница ипотеки с господдержкой. Во‑первых, пониженная процентная ставка. Она понижена существенно, на 2%. Если сейчас ставка на ипотечное жильё на вторичном рынке составляет 14%, то ипотека с господдержкой на строящееся жильё идёт по ставке 11,5‑11,9%. На 2 с лишним процента дешевле.

Видимо, это из‑за того, что во втором случае используются какие-то государственные ресурсы, государственные фонды, которые собственно и позволяют компенсировать банкам, а в первом случае используют абсолютно коммерческие деньги, занятые банками на рынке, там государственные деньги даже не валялись. Отсюда и разница.

Да. Разница на 2 с лишним процента — это то, что государство субсидирует процентную ставку, оно её за покупателей выплачивает банкам.

Могу предположить, что второй вариант сильно ограничен, он доступен далеко не всем.

На самом деле, нет. Задача ипотеки с господдержкой — сделать так, чтобы рынок строящегося жилья не просел, не упал. Здесь очень простая закономерность: как только стройка встанет — начнутся кризисы, коллапсы и т.д.

Тогда почему все не лезут во второй вариант? Почему он не вытесняет первый?

На сегодняшний день он вытесняет первый, просто далеко не всем он подходит.

Понятно.

Я могу сказать, что сейчас градус покупки недвижимости сместился очень существенно в сторону строящейся недвижимости. Причина №1 — пониженная ставка.  Причина №2 — 90% сделок идут по ипотеке. Поэтому решение о покупке недвижимости у людей склоняется в сторону строящегося жилья. Их понимание примерно следующее: они лучше год‑два поснимают, но получат процентную ставку 11,5‑12%, которая будет до конца кредита, что для многих очень существенно.

Правильно ли я понял, что второй вариант действительно только в отношении строящегося жилья?

Абсолютно верно, в отношении строящейся недвижимости.

А первый можно и туда, и туда — в основном, на вторичный рынок.

В данном случае под вторичным рынком понимается готовое жильё, оно построено и в него можно въехать и жить. Причём я могу сказать так, что можно взять ипотеку с господдержкой на готовое жильё, но этим вопросом нужно заниматься отдельно. Надо чётко разделять, что ипотека с господдержкой — строящееся жильё, а обычная классическая ипотека — готовая недвижимость на вторичном рынке.

Разница понятна. Не будем углубляться в подробности. Кто захочет, тот обратиться к тебе. Давай сейчас поговорим про принципиальные страхи, мифы относительно ипотеки вообще как явления, с которыми люди в головах носятся. Давай их немножко поразвенчиваем.

Страх и миф №1: люди думают, что ипотека навсегда, на всю жизнь. Один раз купив квартиру, ты становишься рабом и пожизненно живёшь в этой квартире до скончания века. Это не так. Ипотека — финансовый инструмент. По сути, выдача денег под залог недвижимого имущества. Её всегда можно продать из-под залога, не выплатив до конца. Вы можете купить квартиру в ипотеку и через год её продать, рассчитаться с банком, взять либо новую ипотеку, либо другую квартиру. Как правило, вы берёте новую ипотеку на покупку новой квартиры. Такой механизм.

Можно ли считать заложенную квартиру, а залог квартиры по кредиту — способ обеспечения банком исполнения обязательств, это нужно понимать. Можно ли её считать находящейся в собственности заёмщика — владельца? Или всё‑таки пока ипотека не выплачена её нельзя формально считать находящейся в собственности или в собственности, обременённой залогом. Сейчас не будем в тонкости влезать. Как оно практически, на самом деле? Куда чаша весов склоняется — его квартира или ещё пока не его?

Де‑юре эта квартира его. Он — собственник. У него есть свидетельство о собственности. Если это строящийся объект, у него есть договор долевого участия, в котором он является дольщиком, либо пайщиком. Эта квартира принадлежит ему. Так как деньги он взял у банка, чтобы обеспечить его обязательства по выплате этого кредита, банк ставит отметку, что квартира находится в залоге. Проще говоря, без согласия банка эту квартиру невозможно продать. Она ваша, вы ей можете пользоваться, но продать, пока вы не получите разрешения от банка, либо пока вы не погасите эту ипотеку, вы не можете. Здесь такая тонкость.

Это называется «обременение». Имеется в виду тонкость, что право собственности обременено этим самым ограничением.

Да, обременение. Там так и стоит, обременение называется «ипотека в силу закона». В основном, она в силу закона. Бывает, ипотека в силу договора, но это в том случае, когда вы занимаете деньги не у банка, а у какой-то сторонней организации, либо частного лица. Это уже отдельная история.

Кому вообще доступна ипотека и какие ограничения на заёмщиков? Кто заёмщиком точно стать не сможет?

Всё на усмотрение банка. В практике мы наблюдаем совершенно разные ситуации. Мы видим людей с «чистой» кредитной историей, владельцев бизнеса, с оборотами, с «чистой» зарплатой. Мы сейчас даже не говорим про оборотные деньги фирмы. Он является собственником, директором своей компании, его зарплата 150 000+ рублей. Ему по каким-то по причинам могут отказать. Как правило, банки не обосновывают причину отказа. Есть и другая ситуация: простой человек может взять, прийти в банк, подать заявку и ему дадут кредит. Здесь это такой «чёрный ящик», который мы никак не можем разгадать. Я могу сказать так, что в своём большинстве, если не брать криминальные истории, совсем «чёрные вещи», ипотека доступна 90% граждан. Единственный момент, который я хотел бы подметить, что ипотеку не дадут, если у вас подпорченная кредитная история. Причём подпорченная кредитная история может быть такой, что банально вы забыли заплатить комиссию по кредиту в 30 рублей. Вы автоматически попадаете в чёрный список банков, в список недобросовестных заёмщиков. К счастью, мы уже научились с этим работать. История такова, что заёмщика вбивают, после чего он попадает в базу банка. Банк пробивает, видит, что он есть в этой базе. Они даже дальше не разбираются, почему и как. Работая с банками, мы говорим: «Ребята, давайте посмотрим почему». Начинаем смотреть, видим, что там 30 рублей платёжка, и понимаем, что в остальном кредитная история исправна, что всё по графику он платил, что он уже берёт третий кредит и т.д. Мы в ручном режиме входим в работу с банком.

Петя, продолжай.

Опять­‑таки, это далеко не каждый может сделать. Банк — это машина. Ежедневно в банки поступает огромное количество заявок на ипотеку. В первую очередь, они берут тех заёмщиков, с которыми, по их мнению, у них не будет проблем. У них есть определённые критерии, по которым они делают выборку.

Аналогично. У банков свой риск‑менеджмент. Он вправе отказать и вести бизнес с тем уровнем риска, с которым он хочет. В конце концов, банков много, конкуренция есть. Петя, правильно ли я понимаю, что и в первом, и во втором случаях (вторичный рынок или ипотека с господдержкой) кредитором и там, и там является коммерческий банк. И собственно тех ушей государства во втором случае, в общем‑то, не видно. Банк знает, что этот заёмщик идёт по программе. Заёмщик всегда имеет дело, договор у него с банком — кредитором. Так?

Да, абсолютно верно.

Заёмщик — всегда физическое лицо. Так?

Физическое лицо. Есть и юридическое лицо, но я бы даже сейчас не стал раскрывать.

По крайней мере, не наш случай. Мы имеем дело, когда обращается гражданин.

Да, не наш случай. Вообще это физическое лицо.

Понятно. Итак, в случае с выдачей кредита, насколько я понимаю, банк интересует 2 вещи — способность заёмщика этот кредит возвращать («тело» с процентами) и качество того объекта, под покупку которого и берётся, что собственно идёт в залог.

Абсолютно верно.

Какие критические вещи важны, каков идеальный портрет заёмщика для банка и идеальный портрет объекта, который приобретается на кредит и поступает банку в залог, по опыту?

Как правило, идеальный портрет — молодые люди в возрасте, я скажу, от 30‑ти лет, но это будет тоже не совсем правильно. В среднем — от 30‑ти лет. Как правило, это люди, которые создают семьи. Для банка такая категория граждан является более платёжеспособной, потому что они понимают, что человек берёт ответственность, у него семья и он покупает квартиру, чтобы жить там с семьёй. Конечно, для банка это идёт плюсом. Не всегда, потому что с той же стороны может быть это посчитано как иждивение. Он может посчитать, что ему не хватит и на выплату ипотеки, и на содержание семьи. Но это уже вопрос другой. В целом, конечно, банкам интересно выдавать кредиты именно молодым семьям, потому что они более платёжеспособны. Они не то, чтобы более платёжеспособны — они, наверно, более ответственные.

Ответственные, наверно, да.

Да. Женя, какой второй вопрос ты спросил?

Какой идеальный потрет объекта в залог? Что банк охотно возьмёт в залог, на что, на покупку чего выдаст деньги, а на что начнёт «кривить личико»?

Во‑первых, в первую очередь идёт разговор о ликвидности объекта. Ликвидность объекта — это способность его быстрой реализации в случае форс‑мажора. Мы понимаем, когда банк берёт квартиру в залог, он рассчитывает, что может случиться ситуация, при которой человек не будет возвращать эти деньги в силу того, что не захочет или не сможет. Банку в срочном порядке будет нужно эту квартиру реализовывать с торгов, забирать себе свой процент, возвращать ему его выплаченную часть. Если говорит так, то в первую очередь его интересуют ликвидные объекты.

Легко продаваемые объекты, которые можно быстро сбросить на рынок.

В общем, да. Легко продаваемые и потенциально интересные рынку. По сути, это и есть ликвидность. Я думаю, это понятие многие знают. Как такового портрета этого объекта, наверно, нет. Понятно, если вы будете покупать квартиру в «свежем» доме, в хорошем районе, с нормальной транспортной доступностью, то эта квартира будет ликвидна. Если вы будете покупать квартиру в старом доме, в неперспективном промышленном районе, то это для банка будет рискованнее. Скорее всего, под этот объект они дадут кредит с меньшей охотой, чем под ликвидный объект.

Правилом ипотечного кредитования является то, что банк кредитует ни на 100% стоимости покупаемого объекта, а на некое меньшее значение, иногда — достаточно маленькое, что сильно снижает привлекательность и требует большого первоначального взноса. По опыту, в каком пределе находится этот процент стоимости объекта, который банк охотно кредитует? В каких случаях он невысокий, а в каких случаях он весьма высокий, банк охотно, может быть, даже и 100% может выдать? Или такого не бывает?

Такое бывает, но об этом я скажу чуть позже. Это бывает, но это наше «ноу‑хау». Мы это можем сделать, но об этом, повторюсь, чуть позже. Если говорить о первоначальном взносе, для того, чтобы банк вам выдал кредит, он должен понимать, что вы не просто хотите купить, вы готовы рисковать не только деньгами банка, но и собственными средствами. Сейчас первоначальный взнос заявлен от 20%. Я рекомендую всем настраиваться на 30‑40%. В этом случае вероятность будет больше. Минимальный порог входа — 20% от первоначального взноса (20% от стоимости объекта).

Минимум на пятую, а лучше на третью часть квартиры у вас должны быть собственные средства. Тогда банк охотнее вас будет кредитовать, так как увидит серьёзность ваших намерений. Так?

Да, абсолютно верно.

Иначе к отказу готовиться.

Да. Если говорить о том, что банк вам выдаст 100% под какой‑то супер‑интересный объект — нет, не выдаст. Банк — очень специфическая организация. Они делают деньги из воздуха. Для них любая, назовём это так, потенциальная сложность, которая может всплыть при просчёте рисков, они стараются от неё избавиться. Они понимают, если у них возникнет эта ситуация, им нужно будет затрачивать ресурсы (время, деньги и юристов) на то, чтобы всё это дело разруливать. Поэтому все эти вопросы обычно решаются на кредитном комитете банка. У банка есть такая внутренняя организация — кредитный комитет, где они в определённом составе рассматривают того или иного заёмщика и соответственно тот или иной объект залога.

Окей. Механика понятна. В общем‑то, она понятна уже любому немножко финансово грамотному гражданину. Здесь особых высших образований не надо. Переходим ко второй части «Марлезонского балета», более интересной. Какова роль риелтора во всём этом? Как он может помочь, содействовать, облегчить? Зачем он вообще нужен в этой связке — кредитор, банк и заёмщик?

Если брать даже самую простую схему — покупка квартиры у застройщика через ипотеку, где есть продавец в виде застройщика и покупатель в виде покупателя, он же заёмщик, в этом случае мы не говорим, что вы не сможете сами — вы сможете.

Очевидно, да. Там нет ничего такого, что не мог бы сделать человек.

Нет.

Тем не менее, в чём были бы эти целесообразны здесь услуги риелтора. Почему людям выгодно обращаться к риелторам — не самому ввязываться в эти нюансы, а обращаться к профессионалам. Что такого знают риелторы — быстрее, легче, облегчающим вот эту вещь, связанную с ипотекой.

Есть определённые тонкости. Например, человек захотел купить квартиру, но он ещё не знает, дадут ли ему ипотеку, не дадут. Он может прийти в строительную компанию, внести первоначальный взнос. В большинстве компаний схема следующая. Ты приходишь к застройщику (либо в агентство недвижимости), выбираешь квартиру, говоришь, что хочешь купить её в ипотеку. Тебе говорят: «Да, хорошо, без проблем». Вносишь первоначальный взнос — так называемый взнос по бронированию. В разных компаниях он варьируется от 30 до 100 тысяч рублей. Далее квартира закрепляется за тобой, цена фиксируется и подаётся заявка на получение ипотеки. Как правило, она сразу подаётся в несколько банков. Эта процедура длится от 5‑ти дней до 2‑х недель. Как правило, на выходе мы уже получаем ответ, наверно, от 2‑3‑х банков. Далее уже выбираем, в каком банке мы хотим кредитоваться. Есть такое понятие, как «зарплатный проект». Условно, если вы получаете зарплату в Сбербанке, то вам с большей вероятностью кредит дадут в Сбербанке. Они понимают, что вы являетесь их «зарплатником». Они видят вашу историю. На самом деле, роль риелтора в этом вопросе — координация всех процессов — координация работы с застройщиком, координация работы с банком, координация работы по перечислению денег из банка застройщику, регистрация этого договора и т.д. Учитывая, что конкретно мы в нашем агентстве делаем это всё бесплатно, от этой услуги отказываться как минимум, наверно, глупо.

В данном случае риелтор здесь как такой «хороший» лоцман‑проводник по всем этим подводным камням. Понятно, что можно попытаться проплыть и самому — не утонешь по большому счёту. Но быстрее и эффективнее работать с риелтором, потому что он все эти ходы‑выходы знает, не даст потратить время или получить пробоину на каком‑то этапе. Кстати, интересно. Для полноты картины дополним обычно невидимую часть — отношениями между застройщиком как продавцом объекта и банком. Правильно ли я понимаю, что застройщик в данном случае перепродаёт банку долг, получая от него «живые» деньги, а у банка на балансе появляются обычные обязательства заёмщика, обременённое жильё залогом, и всё становится красиво. Или какие‑то другие схемы? Я уже лезу в какие‑то тонкости, но может быть иначе всё.

Женя, чуть‑чуть попроще.

Так.

На самом деле, в данном случае застройщик как был застройщиком, так и остался. Он как получал фиксированную сумму за свою квартиру, за свой объект, которая у него заявлена, так и получает. Другой вопрос, откуда он её получает.

Поподробнее об этом.

Получает он её от банка. Банк её перечисляет на основании кредитного договора. Банк говорит: «Уважаемый застройщик, вот ваши деньги за квартиру. Этот человек у нас занял денег на эту квартиру. Мы даём вам для регистрации наш кредитный договор». На основании этого кредитного договора в государственном реестре регистрации договоров и прав делается отметка о том, что квартира (или в данном случае договор) находится в залоге у какого‑то банка.

Окей, понятно. В итоге все стороны счастливы. Застройщик получил свои деньги на расчётный счёт, объект передал физическому лицу — владельцу. Владелец вступил с банком в устойчивую связь — стал его должником. Выплачивает, объект в залоге у банка. Все счастливы, вроде всё красиво. Какие могут возникнуть сложности на этапе эксплуатации ипотеки? Застройщик здесь отваливается — начинаются отношения банка с заёмщиком. По опыту, какие могут возникать сложности в дальнейшем? Например, у застройщика с платёжеспособностью проблемы возникают. Или что, какие могут быть сценарии разворачивания событий?

К сожалению, есть такой миф о том, что многие застройщики, особенно новые, выходят на рынок, начинают продавать свои объекты. Когда им говорят: «Слушайте, Вы же новый застройщик. У Вас нет ни истории, ничего». Они говорят: «Слушайте, Вы не переживайте, мы аккредитованы таким банком, сяким банком. Наш объект банки посчитали безопасным». На самом деле, это немножко лукавство. Сейчас есть ряд строек, не буду называть их, по которым выданы ипотеки, люди платят по ним, но объекты стоят в заморозке по году, полтора, два.

Они ещё не достроены, естественно, они на бумаге.

Они должны быть уже достроены, но сроки просрочены. В силу разных обстоятельств: в силу того, что покупательская активность упала, в силу сильного скачка валюты, который на самом деле многие маленькие строительные компании и подкосил. Но вопрос ещё в том, что эти маленькие строительные компании сами не всегда ведут правильный менеджмент, а отсюда потом страдают и они, и дольщики.

Итак, получается, что в этом случае банки должны менее охотно связываться со строящимся жильём и гораздо охотнее кредитовать под готовый объект, потому что он есть, он уже построен. По крайней мере, его можно взять в залог и, если что, двинуть на рынок. Верный мой вывод?

Парадокс сегодняшнего рынка заключается в том, что это неверно, к сожалению.

Так, интересно. Почему?

Покупательская активность на вторичном рынке сейчас сильно упала из-за того, что есть разница в процентной ставке. Многие покупатели готовы ждать год, полтора или два, вкладываться в строящееся жильё, жить с родителями, снимать или какие‑то другие варианты и купить квартиру в строящемся доме. Получается, парадокс в том, что есть готовая квартира, но получить ипотеку на вторичный рынок сейчас на сегодняшний день гораздо сложнее, чем на строящееся жильё. Здесь опять‑таки встаёт вопрос этой самой ликвидности. Проще говоря, покупателей на вторичном рынке намного меньше, чем объектов, которые продаются. У банка повышается доля риска в случае невыплаты заёмщиком кредита, потом этот объект ему надо будет реализовывать. На рынке, на котором нет спроса, это сделать намного сложнее. Я надеюсь, что смог объяснить.

Да, я понял. Получается, действительно, парадокс, но он разрешим. И попробую его своими словами описать, как я понял ситуацию. Несмотря на то, что в целом риски доведения проекта до конца застройщиком сильно выше, здесь такой полноценный венчурный проект. Я вообще считаю, что феномен долевого строительства существует, наверно, только в России в своих реалиях. Нигде, наверно, в мире такого больше нет — товар покупать в стадии производства. Нам не приходит в голову покупать пельмени на технологической линии — мы покупаем готовые пельмени в магазине. С квартирами почему‑то иначе, ну понятно почему — потому что дорожают. Ладно, не суть.

Кстати, об этом феномене я тебе могу сказать, что феномен №1 — цена строящегося жилья на сегодняшний день на этапе котлована может быть соразмерной с готовым жильём. Это первое.

Тогда вообще смысл теряется.

Смысл теряется.

Не инвестиционный смысл, да.

Во‑вторых, на самом деле, мы можем найти реально на сегодняшний день готовые квартиры дешевле, чем строящиеся. Опять‑таки это парадокс. Во‑первых, он связан с ипотечной ставкой по ипотеке с государственной поддержкой. Во‑вторых, наверно, это связано с большими маркетинговыми бюджетами, которые строительные компании вливают в привлечение клиентов. Тем самым и за счёт этого они могут себе позволить держать планку цены.

Итак, вот мы и вскрыли четвёртого участника этой схемы, помимо кредитора, заёмщика и риелтора, значит у нас появляется ещё и государство. Не получается ли так, что государство своим феноменом субсидирования процентной ставки сначала толкает покупателей жилья просить эту ипотеку, и банки, понимая, если они откажутся её кредитовать, они вообще ничего не заработают. Они вынуждены кредитовать этих заёмщиков, которые готовы брать под меньший процент, и вписываться в более рисковые схемы с залогом менее ликвидных, часто недостраиваемых объектов, но у них выбора по большому счёту нет — либо не зарабатывать, либо хоть так зарабатывать с повышенным риском. Так?

Да. Давай разберём по этапам. Во‑первых, банк — математическая машина. Они кредитуют огромное количество строек и людей. У них есть понятие риска. Даже когда они аккредитуют какой‑нибудь новый объект нового застройщика, они понимают свои риски, они их оценивают. Иначе бы они этого не делали, я так думаю. Конечно, для них лучше кредитовать каких‑то застройщиков с хорошей историей, с хорошими уже выполненными объектами. Могу сказать так, что выдача ипотеки под такие проекты, на самом деле, по логике вещей позволяет эти проекты строить быстро. Если бы ипотеки не было, дом не мог бы строиться, не мог бы продаваться, потому что не было бы денег на его строительство. Как только эти деньги появляются в виде ипотеки, у застройщика появляется достаточно большая денежная масса, с которой, по идее, он может быстрыми темпами в срок строить свой дом. Есть и другая история. Есть недобросовестные застройщики, которые берут эти деньги, которые у них есть на строительство конкретного объекта, и начинают строить соседний дом. Получается пирамида. Эта пирамида может жить, когда есть растущий рынок, когда всё хорошо. Условно, когда у нас в стране кризис, то такая схема не действительна. К сожалению, отсюда и случаются такие вещи. У нас в городе есть несколько ярких таких примеров. Я называть их не буду, но они есть.

Мы отдельно посвятим бизнесу застройщика целый выпуск, как его выбрать и что нужно понимать о его бизнесе, чтобы понимать, что там может быть, а чего не может быть. Я думаю, что явление недобросовестных застройщиков достаточно распространённое. Впрочем, не будем забегать вперёд. Ну что же, схему мы и раскрутили. Получается, что во втором случае банк берёт на себя большие риски, но это его дело. Да, интересы здесь многих участников, конечно, сплетаются.

Сплетаются. Получается, здесь такой симбиоз между заёмщиком, банком и застройщиком. По сути, они все находятся в одной упряжке. Основное, на что мы можем уповать, из‑за чего может получиться какой‑то коллапс — из‑за недобросовестности застройщика.

Почему тогда государство выделяет деньги на стимулирование покупок именно у застройщика. Не всё ли ему равно? Почему оно это делает, почему оно субсидирует процентную ставку?

Нет, не всё равно. Дело в том, что для экономики страны, города (мы сейчас говорим про Санкт‑Петербург) строительство новых объектов — серьёзный мощнейший экономический толчок. Приходят новые жильцы, они покупают квартиры, они покупают мебель, они покупают коммунальные услуги. Они начинают крутиться на рабочих местах. Это целый процесс. Нам вкратце объясняли, что если наша стройка встанет, то рухнет и экономика. На самом деле, на строительстве жилья держится достаточно львиная доля экономики нашего города. Если она встанет — встанет всё.

У меня в голове родилась такая аналогия: в данном случае не выступает ли государство эдаким «субсидиаром» понижения цены на алкоголь, чтобы алкоголь стоил дешевле в барах. По сути, это же так. Оно же понижает цену, чтобы люди больше пили, потому что они веселее становятся, о жизни больше думают.

Видишь ли, это неполиткорректно.

Почему — я экономист, мне можно, для меня корректно. В данном случае я могу выступать как учёный.

Тогда да. На самом деле, господдержка прежде всего сделана для того, чтобы стройки строились, потому что застройщики покупают у города «пятна», либо берут их на инвестиционных условиях. «Пятна», я имею в виду, земельные участки, на которых строятся дома. Они их либо покупают, либо берут на инвестиционных условиях. Это означает, что им дают землю бесплатно, они строят дом. Например, часть квартир они выдают городу, который в свою очередь эти квартиры выдаёт очередникам. На самом деле, здесь очень много разных схем. Вся структура «застройщик и государство» — симбиоз, который выгоден обоим сторонам. Поэтому и была сделана процентная ставка с господдержкой, причём её уже 2 или 3 раза продлевали. Сначала была до 1 марта 2015 года, потом продлили её ещё на год. Я думаю, что она ещё будет жить до тех пор, пока, во‑первых, есть строящееся жильё, во‑вторых, экономическая обстановка не наладилась.

Кстати, если этого феномена господдержки ставки не существовало бы, мы имели дело чисто с коммерческим кредитованием, банками, с собственными ресурсами, где они их берут, там уже явно без гос. денег. Как выглядел бы рынок жилья — меньшими темпами строились бы объекты и что бы происходило по сравнению с текущей ситуацией на рынке?

Я сейчас сделаю своё предположение, которое, на мой взгляд, вполне логично. Когда ты приходишь на рынок и тебе говорят, что есть строящаяся квартира за 14% годовых и есть готовая квартира за 14% годовых, ты конечно же, будучи здравым человеком, пойдёшь и купишь себе готовую квартиру. Тебе не надо снимать, тебе не надо делать ремонт. Возможно, много готовых квартир можно купить с ремонтом и даже с мебелью. Конечно, вторичный рынок и рынок готового жилья стал бы более востребованным, а стройка естественным образом начала бы проваливаться. На самом деле, это было сделано именно для этого. Ставка 2% годовых на срок кредита 15‑20 лет, если как экономист ты посчитаешь на калькуляторе, то поймёшь, что это очень существенно.

В любом случае, из-за этого феномена, уж простят нас наши зрители, что мы углубились, но не могу в силу наличия такого эксперта не позадавать вопросы, мы имеем дело с продолжением и активным сохранением сегмента у застройщиков строящегося жилья, собственно, из-за существования этой господдержки. Если бы её не было, их было бы наверно меньше. Меньше бы жилья строилось, либо было бы меньше застройщиков высокого уровня риска, остались бы только самые монстры.

Да. Я тебе могу сказать, Женя, что я знаю несколько застройщиков, которые, как ни странно, строят на свои деньги. На самом деле, это большая редкость. Если я был бы застройщиком с суммой денег, то тоже строил бы на свои деньги. Кредитные средства для меня неприемлемы.

Это же стиль бизнеса в России — зачем вести на свои, когда можно на заёмные.

Да, это стиль бизнеса. Ты прав. Я знаю несколько застройщиков, которые строят на свои, они себя уверенно чувствуют. Да, они не развиваются такими темпами, может быть, как компании, которые привлекают кредитные средства, но и рисков у них соответственно меньше. На самом деле, у таких компаний выгодно покупать, потому что они вкладывают своё. Они понимают, если они не достроят или напортачат, то потеряют всё вложенное, к тому же получат санкции от государства в виде разборок с прокуратурой и еже с ними. Поэтому такие компании есть, но их немного.

Ну что же, в качестве резюме, можно ли сказать, что ипотека — достаточно безопасный инструмент? Если вы осознаёте свои финансовые возможности, готовы и понимаете условия, понимаете, в какую схему вы входите, понимаете, что вы получаете, в какие ограничения вписываетесь — берите и вписывайтесь, если это вам надо. В общем‑то, так. Можно ли сказать так?

Я думаю, что да. Единственное, прежде чем вписываться в ипотеку, есть смысл посоветоваться с людьми, которые связаны с недвижимостью или связаны с банком, чтобы вы могли посчитать. Видишь ли, Женя, тут такой момент, что ипотека выгодна в двух случаях. Если у вас вообще ничего нет и это ваша единственная надежда. Тогда вы просто берёте ипотеку и начинаете её платить. Вы понимаете, что вы платите за своё жильё, а не за съёмное. Здесь есть один важный момент — вас со съёмного жилья могут в любой момент с насиженного места пинком под зад выгнать, вы пойдёте на улицу. У вас тут быт уже налажен, дети играют, а вас выгоняют. С квартиры, которая куплена в ипотеку, вас не выгонят до тех пор, пока вы не перестанете платить. В этом смысле ипотека конечно выгоднее, чем съём жилья. Второй момент — ипотека выгодна ещё и в том случае, если вы её планируете брать на короткий срок, если вы берёте ипотеку как финансовый инструмент перекредитования. Вы понимаете, что через год‑два у вас будет серьёзная финансовая сумма, то в этом случае вы берёте ипотеку, а через полтора‑два года её гасите. С каждым случаем надо работать индивидуально. Мы с тобой не поговорили о том, что есть ещё беспроцентная рассрочка.

Отлично. Мы посвятим этой теме следующий выпуск. Или же там немного материала, нужно сейчас его озвучить?

Там в том то и дело, что немного материала.

Самое главное озвучь.

Итак, особенности рассрочки. Во‑первых, рассрочка даётся от застройщика — от того, кто строит этот объект. Не нужно получать никаких справок, одобрения банка и т.д. Застройщик сам сообщает, даст ли он вам рассрочку или нет. Это первый момент.

Банк в этой схеме не присутствует вообще — просто платёж платится застройщику в разбивку?

Банк не присутствует вообще. Составляется график платежей. Есть рассрочка до конца строительства дома, а есть программы по рассрочке, когда дом достраивается, а ты ещё 3‑5 лет платишь рассрочку застройщику. Кстати, в этом случае собственником вы являться не будете, до тех пор, пока её не погасите. Это тоже очень важный момент.

Могу предположить, что рассрочка действует в отношении застройщиков, которые давно, успешно, годами ведут бизнес, и могут себе позволить такое раз «странное» поступление, потому что этот застройщик, который быстро оборачивает, он не будет такие условия предлагать. Значит, это признак такого хорошего устойчивого застройщика, с хорошим финансовым положением, если он идёт на рассрочку. Так?

Абсолютно верно. Единственное, что понятие «беспроцентная рассрочка» — маркетинговый ход. Вы понимаете, что на 3‑5 лет вам никто не даст бесплатно пользоваться деньгами.

Сумма платежей, собранных по графику, будет всяко выше, чем сумма квартиры при 100% оплате. Так?

Есть понятие базовой стоимости, есть понятие цены при 100% оплате. Базовая стоимость от цены при 100% оплате может отличаться на 20%. Если вы покупаете за 100% оплату, вам делают скидку 20% от базовой стоимости, либо вы берёте эту базовую стоимость и берёте рассрочку до конца строительства.

Понятно. Скорее всего, здесь такая придуманная специальная терминология, чтобы замаскировать.

Придуманная специальная терминология.

Окей. Последний вопрос под финал. Налажена ли сейчас уже процедура взыскания при неплатежеспособности заёмщика, взыскания, обращения к взысканию на заложенную квартиру и быстрого его выселения, человека, из квартиры и отбирания банком. Или здесь жилищный кодекс начинает вмешиваться и всё‑таки тяжело это сделать?

Женя, ты знаешь, я честно тебе скажу, особо этому не посвящал ничего, потому что это отдельная тема. Я знаю, что сейчас есть на рынке, по Интернету гуляет огромное количество предложений «Купи квартиру за полцены», где идёт разговор о том, что квартиры неплатёжеспособных граждан продаются с банковских аукционов. Здесь есть очень много своих нюансов. Я всех хочу подвести к тому, что надо взрослеть и понимать, что чудес в нашей стране не бывает. Нельзя купить квартиру в полцены и не приобрести себе головной боли.

Понятно.

Процедура взыскания есть. Женя, я скажу тебе так: я считаю, что за это в определённом смысле виновато само правительство. Люди устраиваются на работу, покупают квартиру, платят ипотеку, а в какой‑то момент они теряют своё рабочее место. Экономическая ситуация в стране такая, что этого работника не могут содержать, это неэффективно, неликвидно и т.д. С одной стороны, понятно, что это ответственность самого заёмщика. С другой стороны, определённую долю играет, конечно, государство.

Окей. Ну что же, твоя мысль ясна. Тему будем считать раскрытой. Итак, варианты выбора — собственные, либо заёмные средства. Ипотека с господдержкой, либо без господдержки.

Если можно, я ещё дам маленькую ремарку, о чём мы в начале программы начали говорить, по поводу ипотеки и первоначального взноса. На сегодняшний день мы имеем возможность выдавать ипотеку людям, у которых нет вообще никакого первоначального взноса. Это наше определённое «ноу‑хау».

Вашего агентства, я правильно понял?

Да. Я не буду говорить, что только мы это делаем, но мы это делаем. Про остальных не могу ничего сказать, но мы это делаем. Единственное, я могу сказать, что детали конечно не могу никому сейчас озвучивать.

Человек без наличия первоначального взноса, обратившись к вам, может снять, прокомментировать 100%.

У нас есть своя схема работы, 100%. В основном, это идёт на готовое жильё. На строящееся жильё такая схема не интересна.

Окей, понятно.

В данном случае, я думаю, что вам будет это намного выгоднее. Поэтому если мало ли вдруг у кого-то будет такой интерес, то милости просим.

Понятно, что все нюансы, безусловно, мы не будем раскрывать в рамках подкаста. О них можно будет узнать, обратившись лично к Петру Графу. Безусловно, такая возможность присутствует. Его координаты вы найдёте в описании под этим видео.

Ну что ж, будем завершать наш сегодняшний насыщенный во всех отношениях выпуск. Это был подкаст «Купить‑продать квартиру», где мы говорим о том, как правильно купить или продать квартиру, не совершив при этом распространённых ошибок. С Вами были Пётр Граф и Евгений Романенко. Ставьте лайк, задавайте свои вопросы в комментариях, подписывайтесь на мой YouTube‑канал, слушайте нас в Podster.fm, следите за ежедневными обновлениями на сайте TetraSales.ru, находите в Интернете материалы по хэш‑тегам #tetrasales и #petr_graf. Если возникают вопросы, обращайтесь лично к Петру за бесплатной 60‑минутной консультацией. Не забывайте указывать промо‑код «TetraSales». Он с радостью Вам поможет разобраться в первоначальных хитросплетениях Вашей ситуации. Мы выходим еженедельно, следите за новыми выпусками, оставайтесь с нами. Всем пока.

Всего доброго.

Category: Граф
About The Author
- основатель и ведущий.